知名经济学家马光远近期在公开演讲中对2024年房地产市场进行了深度解读，他认为，当前房价已进入"新常态"，未来市场将呈现分化趋势，部分核心城市仍有结构性机会，而多数三四线城市可能面临长期调整。

2024年房价核心观点

马光远指出，中国房地产市场已告别普涨时代，未来将呈现三大特征：

1. 城市分化加剧：一线及强二线城市优质地段房产仍具保值功能，但非核心区域可能出现价格回调；三四线城市库存压力持续，部分城市房价或继续探底。
2. 政策导向明确：中央坚持"房住不炒"定位，但各地因城施策空间扩大，部分城市已出台限购松绑、税费减免等政策。
3. 长期需求转变：城镇化速度放缓，改善型需求成为主力，人均住房面积接近40平方米后，市场从增量向存量过渡。

最新市场数据透视

通过国家统计局、中指研究院等权威机构最新数据，可清晰看到当前市场动态：

2024年1-4月全国房价变动（数据来源：国家统计局）

注：数据截至2024年4月，部分城市已取消限价导致统计口径变化

重点城市政策调整一览（2024年最新）

• 深圳：取消深户购房社保年限要求，非普通住宅标准调整
• 杭州：全面取消二手房限购，增值税免征年限"5改2"
• 成都：近郊区域不再审核购房资格，公积金贷款额度提升至80万
• 长沙：推出"以旧换新"政策，开发商定向收购二手房

马光远特别强调，政策宽松不等于市场反转，购房者需警惕"虚假繁荣"，他引用央行数据指出，2024年一季度个人住房贷款余额仅增长1.2%，创历史新低，显示居民加杠杆意愿仍然疲弱。

房地产与股市联动效应

作为跨市场观察者，马光远提醒投资者关注地产与金融市场的互动关系：

1. A股房地产板块表现：

   • 2024年以来申万房地产指数下跌7.3%，跑输大盘
   • 但部分国企地产股逆势上涨，保利发展年内涨幅达12%
   • 物业板块估值修复，绿城服务PE回升至15倍

2. 关联行业影响：

   • 家电、建材等地产链企业业绩承压，老板电器一季度营收下滑9%
   • 基建REITs规模突破1500亿，仓储物流类年化收益达6.8%

马光远建议，投资者可关注三大方向：

• 城市更新领域的专业服务商
• 住房租赁市场的规范化运营商
• 家居智能化的技术创新企业

购房者实操建议

针对不同需求群体，马光远给出具体建议：

刚需购房者：

• 优先选择地铁沿线、学区资源稳定的二手次新房
• 利用当前银行利率优惠（首套平均4.1%），但需预留24个月月供储备金
• 避开远郊大盘，关注15年以内房龄的成熟社区

改善型需求：

• 重点考察物业服务水平，优质物业可使资产溢价达15%
• 选择户型设计超前的产品（如可变空间、适老化设计）
• 利用"卖旧买新"税收优惠，部分地区置换可退个人所得税

投资者：

• 商业地产需谨慎，写字楼空置率超20%的城市避免介入
• 关注人口净流入城市的保障性租赁住房机会
• 海外房产配置不宜超过家庭资产的15%

未来三年关键变量

马光远认为以下因素将深刻影响房价走势：

1. 人口结构变化：2023年出生人口902万，结婚登记683万对，创历史新低
2. 财税改革：房地产税试点可能扩大，但全面推行概率较低
3. 土地财政转型：2023年土地出让金同比下降23%，地方政府融资模式亟待创新
4. 保障体系完善：共有产权房、保租房供应量年均增长30%

当前市场环境下，盲目看空或看多都不理性，对于自住需求，2024年下半年或是较好窗口期；投资性购房则需要更专业的区域研判能力，房地产作为家庭主要资产配置的时代正在过去,多元化投资将成为新常态。