当前，中国房地产行业正处于深度调整期，融资问题成为制约企业生存与发展的核心瓶颈，随着“三道红线”“贷款集中度管理”等政策相继出台，房地产企业传统依赖高杠杆、高周转的融资模式难以为继，融资渠道持续收紧，债务风险集中暴露，行业亟需探索适应新形势的融资路径，本文从房地产企业融资现状出发，深入分析其面临的主要问题及成因，并提出系统性解决对策,为行业健康发展提供参考。
房地产企业融资现状与问题表现
近年来，房地产企业融资环境呈现“总量收紧、结构分化、成本上升”的特征，从融资渠道看，企业融资方式主要包括银行贷款、债券发行、信托融资、股权融资、预售资金管理等，但各类渠道均面临不同程度的限制，具体问题表现为以下四方面：
（一）融资渠道持续收窄，传统依赖模式难以为继
银行贷款作为房企最主要的融资来源，受“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不小于1倍）约束，踩线企业融资规模被严格限制，2025年以来，房地产开发贷款余额同比增速持续负增长，2025年三季度末同比下降5.3%，增量空间极为有限，债券融资方面，房企信用债发行规模波动加剧，2025年境内房企债券违约金额超千亿元，投资者风险偏好显著降低，优质企业发行利率升至5%以上，部分民营房企甚至面临“发不出、借不到”的困境，信托融资等非标渠道则因“两压一降”（压降融资类信托、信托规模增速、影子银行）政策，规模同比降幅超30%，成为融资收缩的重灾区。
（二）债务风险集中暴露，短期偿债压力巨大
在融资收紧背景下，房企“借新还旧”链条断裂，债务违约事件频发，据Wind数据，2025年房企境内债券到期规模约9000亿元，美元债到期规模超300亿美元，部分企业因现金流枯竭陷入债务重组，债务风险呈现“三高”特征：一是高杠杆风险，部分房企剔除预收款后的资产负债率仍超80%，远超“三道红线”警戒线；二是短债长投风险，现金短债比不足0.5的企业占比达35%，流动负债占比普遍超60%；三是商票风险，房企商票逾期金额2025年突破千亿元，供应链金融风险传导至上下游企业。
（三）融资成本显著分化，企业信用“马太效应”凸显
融资成本呈现“强者恒强、弱者愈弱”的分化趋势，国有房企及优质民营房企凭借稳健的财务指标和政府背书，仍能获得3%-5%的低成本融资；而踩线房企融资成本普遍升至10%以上，部分高收益债券利率甚至达20%，形成“融资成本高—财务费用高—盈利能力下降—信用评级下调—融资成本更高”的恶性循环，部分房企通过“明股实债”、资产抵押循环等方式变相融资，进一步推隐形成本，埋下合规风险隐患。
（四）融资结构失衡，长期资本供给严重不足
当前房企融资仍以短期债务为主，长期股权融资占比不足5%，A股IPO对房企盈利门槛较高，2025年以来仅有少数优质房企通过上市融资；REITs（不动产投资信托基金）虽在2025年后试点，但试点范围限于仓储、保障性租赁住房等领域，住宅REITs尚未破冰，存量资产盘活能力有限，险资、养老金等长期资本因房地产投资周期长、流动性差，配置比例不足5%，远低于国际成熟市场15%-20%的水平，导致房企缺乏长期稳定的资金来源。
房地产企业融资问题的成因分析
（一）政策调控：去杠杆与防风险导向下的主动收紧
为遏制房地产金融化泡沫化，监管部门近年来出台多项政策，从供给端（房企融资）、需求端（居民购房）双向施压。“三道红线”直接限制房企有息负债规模增速，贷款集中度管理要求银行将房地产贷款占比控制在合理区间，从源头控制资金流入房地产领域，政策初衷是推动行业去杠杆，但短期内导致房企融资“急刹车”，尤其对高杠杆企业冲击显著。
（二）市场下行：销售回款乏力加剧现金流压力
2025年以来，房地产市场持续调整，商品房销售面积和销售额同比连续负增长，2025年1-10月全国商品房销售面积同比下降8.1%，销售额下降6.5%，销售回款占房企资金来源比例约40%，回款乏力直接导致现金流紧张，叠加融资渠道收缩，企业陷入“销售差—现金流缺—融资难—投资停—销售更差”的恶性循环，部分企业为促销降价，进一步侵蚀利润，形成“量价齐跌”的困局。
（三）企业自身：财务杠杆激进与融资模式单一
长期以来，房企普遍采取“高杠杆、快周转”发展模式，通过大量举债拿地、开发销售，实现规模扩张，部分企业甚至通过表外融资、关联交易等方式隐藏负债，导致实际杠杆率远高于报表数据，融资结构过度依赖银行贷款和债券，缺乏多元化的资本补充渠道，抗风险能力薄弱，当市场环境逆转时，激进扩张模式迅速暴露风险。
（四）金融体系：风险偏好下降与融资工具创新不足
金融机构对房地产行业的风险厌恶情绪加剧，对民营房企“一刀切”抽贷、断贷现象时有发生，加剧了企业流动性危机，房地产金融工具创新滞后，缺乏如CMBS（商业抵押贷款支持证券）、类REITs等标准化、市场化的融资产品，导致房企难以通过资产证券化盘活存量，长期资本供给机制不健全，险资、REITs等渠道作用未充分发挥，也限制了房企融资结构的优化。
房地产企业融资问题的解决对策
（一）政策层面：优化调控节奏，构建“稳融资”长效机制
监管部门应平衡“去杠杆”与“防风险”关系，避免政策“急转弯”，对优质房企合理融资需求予以支持，如放宽“三道红线”过渡期安排，允许达标企业适度增加融资规模；建立差异化信贷政策，对保障性住房、城市更新等项目给予专项贷款支持，加快推动房地产税立法试点，增加地方政府稳定税源，减少对土地财政的依赖，从根本上缓解房企拿地资金压力。
（二）企业层面：推动财务转型，构建多元化融资体系
房企需主动调整发展战略，从“规模导向”转向“质量导向”，降低负债率，提升现金短债比，具体而言：一是优化资本结构，通过出售资产、引入战略投资者等方式补充权益资本；二是拓展融资渠道，积极发行绿色债券、碳中和债券，探索基础设施REITs、不动产私募基金等创新工具；三是加强现金流管理，精准控制拿地和投资节奏，提高资金使用效率。
（三）金融层面：创新融资工具，畅通长期资本供给
金融机构应加大对房地产行业的合理信贷投放，避免“挤兑”优质企业，鼓励发展房地产投资信托基金（REITs），扩大试点范围至商业地产、产业园区等领域，推动房企存量资产证券化，支持险资、养老金等长期资本通过股权投资、债权计划等方式参与房地产项目，构建“股权+债权”相结合的融资体系，规范发展供应链金融，通过应收账款融资、商票保贴等方式缓解中小企业资金压力。
（四）市场层面：加强风险防控，促进行业出清与整合
建立健全房地产企业风险预警机制，对高负债企业实施动态监测，推动债务重组和风险化解，鼓励优质房企通过兼并收购出险项目，实现行业资源优化配置，加强市场预期引导，通过“保交楼、稳民生”专项借款、政策性银行支持等方式稳定购房者信心，推动销售市场逐步回暖，从根本上改善房企现金流状况。
相关问答FAQs
Q1：房地产企业如何应对“三道红线”政策带来的融资限制？
A：房企应对“三道红线”需从三方面入手：一是主动降杠杆，通过减少拿地、处置非核心资产、引入战略投资者等方式降低资产负债率；二是优化债务结构，用长期低息债务置换短期高息债务，提升现金短债比；三是拓展多元化融资渠道，如发行股权融资工具、推进资产证券化等，减少对银行贷款的依赖，企业需强化现金流管理，确保经营性现金流为正，逐步达标“三道红线”要求。
Q2：REITs能否成为房地产企业融资的重要突破口？
A：REITs是房地产企业融资的重要突破口，但需结合企业类型和资产属性，对持有型商业地产（如写字楼、购物中心、物流仓储）较多的房企，通过REITs盘活存量资产，能够回笼大量资金，降低负债率，同时保留资产运营权，目前我国保障性租赁住房REITs已成功试点，未来若扩大至商业地产、产业园区等领域，将为房企提供新的融资渠道，但需注意，REITs对资产质量和现金流要求较高，房企需提前培育优质标的,提升资产运营能力。
